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  • 二手房评估价和卖价一般差多少– 安居客房产问答
  • 日期:2019-11-03   点击:   作者:admin   来源:未知   字体:[ ]

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  知道合伙人房产装修行家采纳数:3557获赞数:23944国家教师资格证 新安房产网最佳员工 SEO技术工程师 SEM技术工程师向TA提问展开全部评估价低,交易价高。

  一,房地产评估采取房产价格评估的市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价。

  二,一套旧房价值几何,可不是评估师凭经验“毛估”出来的,必须有一整套计算操作办法。主要采用“市场比较法”,通常选择三套符合以下要求的可比物业:与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。把这三套房子的成交价格作为比较对象,加入几方面的修正系数最终得出的算术平均值,就是委托估价房屋的评估价。

  影响一套房屋市价的因素很多,物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等,都得加以适当的考虑。例如,一套房屋,朝向以南向为准,东向减5%—6%的系数,西向减10%;多层住宅楼层以3层—4层为准,底层减5%—6%,顶层减10%;新旧主要以建造年代为准,适当看保养程度,过去造的新里、旧里最多可减40%;房型的系数加减就更加复杂,两房一厅以厅12平方米为基准,同时还要考虑厅的利用价值(如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别);厨房、卫生间以4平方米为准,小于4平方米要减2%—5%,明间与暗间又有区别;还有得房率的高低与加减系数也密切相关。

  同样一套住宅,买卖双方的心理价位难免背道而驰,买者认为价格评估得太高,卖者又说估得太低,最终谈不拢不欢而散,这是常有的事。其中原因有业主方面的,也有物业评估方面的。

  业主对旧房估价的认识存在着一些误区。旧房估价有个最重要的特征———时效性,三级市场房屋价格波动较大,变化周期短,几个月就必须刷新一次。有的业主不了解这一点,常常质问:“我与邻居房型、面积相同,为什么他能卖25万元,我的估价才24万元?”影响旧房估价的因素很多,但有的业主强调个别因素,却不能综合考虑。990960中华高手论坛。装修不具备保值性,一般装修三年以上估价降为0,很多业主却以为装修花过大钱,理应卖个好价。

  另一方面,旧房评估至今还没有形成一套既科学又符合市场规律的评估体系,专门从事这项业务的评估机构很少。整个房屋置换市场中鱼龙混杂,社会上许多置换中介机构从业人员缺乏基本的专业知识和职业道德,不对置换物业进行现场勘查,有的还故意压低物业价值以牟取暴利,客观上造成了业主的“信任危机”。

  旧房的套型落后、功能陈旧,这同新建商品房无法相比,“三小”套型(小厅、小厨、小卫)扣减10%。此外,楼层对价格也产生影响,若1层和5层为基准价,2层和6层为-3%,7层为-5%,3层和4层为+3%,若是楼顶则为-5%;而朝向如无朝南窗则为-5%。

  房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率,混合一等结构房屋的折旧期限为50年,每年的折旧率为2%。

  环境因素既有自然的也有社会的,既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣的。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%,省、市重点中小学区的为+15%。

  如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房,如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的心理障碍,心理因素为-8%。

  (3)楼层:2、6楼-3%;7楼-5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;若是楼顶另-5%


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